5月24日，《中國稅務(wù)報(bào)》稅收實(shí)務(wù)版刊發(fā)了題為《用好稅收優(yōu)惠，換房更加劃算》的文章，介紹了二手房“以舊換新”的實(shí)質(zhì)、換購者能夠享受的稅收優(yōu)惠以及需要注意的涉稅事項(xiàng)。文章發(fā)表后，一些讀者提問：參與二手房“以舊換新”的房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱房企），可能涉及哪些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？帶著這個(gè)問題，記者作了進(jìn)一步采訪。

房企也是“以舊換新”交易主體

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前至少71座城市推出二手房“以舊換新”相關(guān)政策，而且參與城市的數(shù)據(jù)還在持續(xù)增長中。值得注意的是，二手房“以舊換新”中的“新”，在已經(jīng)實(shí)施相關(guān)政策的城市中，通常指的是房地產(chǎn)開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)后，在土地上建造并取得政府批準(zhǔn)銷（預(yù)）售的待售商品房。在二手房“換新購”模式和“收舊換新”模式中，均有房地產(chǎn)開發(fā)商參與。也就是說，房企也是“以舊換新”交易主體。

例如，5月22日，廣東省廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起住房“以舊換新”活動(dòng)倡議，發(fā)布首批參與全市住房“以舊換新”的房企及項(xiàng)目名單。5月27日，發(fā)布第二批參與全市住房“以舊換新”活動(dòng)名單，共70余個(gè)項(xiàng)目，包括萬科、廣州城投地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、綠城等30余家房企參與其中。

“換新”的實(shí)質(zhì)是銷售

房企拿新房換舊房，本質(zhì)上是銷售行為，同樣會(huì)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和印花稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干具體問題的規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕154號）規(guī)定，納稅人采取以舊換新方式銷售貨物，應(yīng)按新貨物的同期銷售價(jià)格確定銷售額。《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）也明確，銷售商品以舊換新的，銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購進(jìn)商品處理。因此，對于換出新房的企業(yè)而言，應(yīng)按照實(shí)際銷售價(jià)格（新房市場價(jià)格）確認(rèn)企業(yè)所得稅收入、增值稅銷售額，進(jìn)行納稅申報(bào)。國家稅務(wù)總局全椒縣稅務(wù)局第二稅務(wù)分局副局長鄧百科提醒房地產(chǎn)企業(yè)，在申報(bào)新房銷售收入時(shí)，增值稅、企業(yè)所得稅均不能扣減舊房的價(jià)款。

同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕162號），對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。依據(jù)印花稅法第五條的規(guī)定，應(yīng)稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計(jì)稅依據(jù)，為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額（不包括列明的增值稅稅款），稅率為價(jià)款的萬分之五。根據(jù)上述規(guī)定，房企原則上應(yīng)當(dāng)在簽訂正式購房合同時(shí)繳納印花稅。石家莊市稅務(wù)局第一稅務(wù)分局二級主辦魏民告訴記者，《商品房預(yù)售合同》和《商品房出售合同》通常是一次購銷過程中，分兩次簽約的屬于同一項(xiàng)買賣的合同，因此，房企在按《商品房預(yù)售合同》計(jì)算繳納印花稅后，僅須對其《商品房出售合同》增加的價(jià)款部分計(jì)算繳納印花稅即可。

“換新”收入須清算土地增值稅

在一般計(jì)稅方法下，房企增值稅確認(rèn)的銷售額與土地增值稅確認(rèn)的清算收入在數(shù)額上并不相同，納稅人以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金應(yīng)計(jì)入土地增值稅的清算收入中，繳納土地增值稅。

“房企增值稅確認(rèn)的銷售額與土地增值稅確認(rèn)的清算收入，計(jì)算公式不同。”魏民分析，增值稅銷項(xiàng)稅額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+稅率）×稅率。土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-銷項(xiàng)稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-［（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+稅率）×稅率］=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-［（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%］=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+9%）×9%+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）×9%。

值得注意的是，符合條件的房企，還可以享受土地增值稅優(yōu)惠。根據(jù)土地增值稅條例規(guī)定，房企建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅。二手房“以舊換新”業(yè)務(wù)，在任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)涉稅問題都會(huì)影響交易的進(jìn)行。對此，中瑞稅務(wù)師事務(wù)所董事、合伙人孔令文建議房企做好臺(tái)賬與檔案管理，確保“以舊換新”業(yè)務(wù)合同及相關(guān)資料的完整性。