過(guò)去6年，蘇州的二手房的跌幅大概在30%左右，有人說(shuō)回到了2017年，也有人說(shuō)回到了2016年，昨天一個(gè)準(zhǔn)備近期買(mǎi)房的大叔和我吹噓他前幾年沒(méi)買(mǎi)房是有多聰明，我反問(wèn)了一句：前幾年你為什么沒(méi)買(mǎi)房？他說(shuō)因?yàn)闆](méi)錢(qián)！ 錢(qián)不夠，沒(méi)錢(qián)，這大概是所有在19年21年沒(méi)買(mǎi)房的人最大的福報(bào)吧。
今年以來(lái)，蘇州樓市的投資需求已經(jīng)越來(lái)越少了。去年前年，特別是蘇州限購(gòu)剛放開(kāi)那會(huì)兒，來(lái)我直播間咨詢(xún)來(lái)蘇州買(mǎi)房投資的人不下幾百組，我印象很深刻，蘇州限購(gòu)放開(kāi)那一天，直播間在線幾千人都是想來(lái)蘇州買(mǎi)房的。當(dāng)下一場(chǎng)直播幾乎全是本地需求，或者外地父母給已經(jīng)在蘇州工作的孩子看房選房。這樣的市場(chǎng)倒也健康，少了投機(jī)倒把的炒作分子，每一個(gè)想在蘇州買(mǎi)房的人都是真真實(shí)實(shí)在蘇州工作，或者想扎根于蘇州的年輕人。
蘇州樓市從去年的主動(dòng)減少土地供應(yīng)，到今年的大規(guī)模棚改，降準(zhǔn)降息，提高新房品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。都是在拿時(shí)間換空間。短期看，房齡過(guò)老產(chǎn)品力落后的老破舊 價(jià)格會(huì)持續(xù)下行，甚至在未來(lái)打算規(guī)模保障房出來(lái)后，這些房子的價(jià)格會(huì)跌到讓所有年輕人輕輕踮起腳尖就能夠上。 而新房就和普通人沒(méi)有什么關(guān)系了，當(dāng)下的蘇州土拍市場(chǎng)已經(jīng)說(shuō)明了未來(lái)新房的產(chǎn)品力會(huì)全面升級(jí)，低密，聯(lián)排，高得房率，鋁板外立面，會(huì)所泳池，層高隔音，產(chǎn)品質(zhì)量，全面碾壓歷史上所有的產(chǎn)品。未來(lái)蘇州的新房品質(zhì)可能很快就可以追上杭州南京了。
現(xiàn)在能不能買(mǎi)房？很多人很迷茫！現(xiàn)階段如果你不買(mǎi)房，口袋里的錢(qián)其實(shí)也沒(méi)有地方可以放。存款利率已經(jīng)低于1%了。未來(lái)只會(huì)更低。低到你連存錢(qián)的欲望都消失的無(wú)影無(wú)蹤。如果要買(mǎi)，一定是自己已經(jīng)有了明確的需求，買(mǎi)一套能相對(duì)穩(wěn)定的房產(chǎn)，對(duì)于剛需一定要滿足地鐵學(xué)校商業(yè)醫(yī)療以及工作距離近，這些最基本的需求，不要整哪些虛頭八腦的。對(duì)于改善，在自己有足夠的現(xiàn)金儲(chǔ)備的情況下，買(mǎi)一套能力范圍內(nèi)兼顧面積地段品質(zhì)的好產(chǎn)品。
最近和很多地產(chǎn)行業(yè)的朋友聊天，都明顯感覺(jué)到很多人對(duì)就業(yè)形式的焦慮，大環(huán)境還在修復(fù)，房地產(chǎn)過(guò)去那種大規(guī)模無(wú)限擴(kuò)張的格局已經(jīng)一去不復(fù)返，未來(lái)城市更新和提質(zhì)縮量城市主流。很多民營(yíng)房企已經(jīng)退出歷史舞臺(tái)，勝者為王，國(guó)央企占主導(dǎo)的樓市，接下來(lái)只會(huì)精益求精。確實(shí)已經(jīng)不需要那么人房地產(chǎn)從業(yè)人員了，從去年開(kāi)始大量的房產(chǎn)從業(yè)者選擇離開(kāi)行業(yè)轉(zhuǎn)入其他行業(yè)。我認(rèn)識(shí)的有些轉(zhuǎn)型非常成功，有些依然非常艱辛。
所以對(duì)于普通人買(mǎi)房必須想清楚三件事：
1，降低欲望，降低預(yù)期，未來(lái)五年，我們會(huì)長(zhǎng)期處于低利率環(huán)境下，高回報(bào)率的產(chǎn)品一定要保持謹(jǐn)慎態(tài)度。與其抱怨賺錢(qián)難，不如調(diào)整心態(tài)，減低欲望，少加杠桿，把追求穩(wěn)定性放在第一位。
2，避免低價(jià)陷阱，二手房避免買(mǎi)到裝修好看實(shí)際都是用的劣質(zhì)材料的串串房，或者本身有風(fēng)險(xiǎn)或糾紛的偽撿漏房。新房避免陷入開(kāi)發(fā)商打折陷阱，便宜的房子一定要看看是否有會(huì)影響二次出售的重大硬傷和風(fēng)險(xiǎn)。
3，避免陷入規(guī)劃誤區(qū)，當(dāng)下蘇州樓市，真正確定性強(qiáng)的規(guī)劃板塊已經(jīng)明確，大多數(shù)板塊都是鏡花水月，很多區(qū)域已經(jīng)發(fā)展失敗甚至放棄開(kāi)發(fā)了。不要再幻想規(guī)劃能讓房子增值這種“鬼話”了。